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二手房房价率先,房市热度消退

另一方面,降息等政策利好对需求的刺激作用减弱,购房者的入市积极性明显降低。同时由于市场火热刚过,业主对市场预期向好,部分业主挂牌价依然处在较高位置,甚至有区域出现上调挂牌价的现象。购房者和业主的心理预期存在一定差距,成交难度明显加大。

“换房群体对市场稳定起积极作用,连环单拉动市场。”张旭告诉记者。

据链家地产市场研究部统计,受到“十一”长假影响,10月前11日,全市二手房成交1720套,与9月同期相比下降54.8%。其中工作日日均成交仅340套,下降19.9%。

业内认为,自7月以来,北京市二手住宅客源量回升,成交量稳步增加,加之利率政策松动的范围和幅度加大,市场回暖趋势逐渐明朗,受此影响,业主预期普遍有所升温,降价意愿较5、6月市场低谷时期出现较为明显的下降,这也成为近期全市二手住宅价格止跌的重要原因之一。但从目前二手住宅成交情况来看,易成交房源仍主要为业主让利幅度较大的房源,当前虽然各方对于二手住宅市场预期向好,但市场对于涨价房源的接受度仍较低,市场尚不满足价格全面大幅反弹的条件。

“金九”成交量下滑以后,黄金周并未给二手房市场带来更多色彩,成交量持续下降,“银十”失色在望。10月以来工作日成交环比下降20%,二手房市场热度消退。

对于未来的市场状况,张旭称,从当前的市场形势判断,未来一段时间内,北京市二手住宅成交量回升的趋势仍将有所延续,首先,近期虽然成交量有所回升,但成交价格仍在低位保持稳定,在此窗口期,无论是刚需还是改善性需求均具有相对较高的入市意愿;其次,继北京市首套房贷市场出现利率九折优惠后,近期交行、建行针对首套房的贷款利率也出现不同程度的下调,且不排除未来信贷政策出现进一步松动的可能性;此外,房地产市场即将迎来传统销售旺季“金九银十”,购房需求或受此影响而进一步增加,但短期内仍难以恢复至去年万套以上的水平。

链家地产市场研究部张絮认为,从成交量来看,二手房市场在10月明显转淡。受“十一”假期影响,成交量较上月同期大幅下降,但从节后的几个工作日来看,签约量也未出现明显顺延情况。整体上看,当前二手房市场在前期火热的背景下出现一定的胶着。

受信贷持续收紧、自住型商品房和新房市场分流等多重因素影响,购房者观望情绪浓厚,来自多家统计机构的数据显示,二手房价格从去年12月开始出现阴跌,且成交量也并不乐观。在这样的市场背景下,二手房业主的心态出现了明显的变化,降价入市,从而拉动了房价下跌。

据链家地产市场研究部统计,10月以来,全市二手房成交均价为23331元/平方米,与9月成交均价基本持平。随着需求的疲软,大部分业主已缺少继续涨价的基础,有少部分业主价格开始松动。

二手房房价的下调、自住房“魔力”渐失使得购房者开始进入二手房市场,从7月份开始,北京二手房市场的成交开始“回温”。

一方面,需求后续力度不够,购房急迫度有所下降。今年二季度开始大量刚需购房者入市,市场购房情绪高涨,甚至出现多个购房者抢购一套房的现象。但随着需求的消化以及房价上涨,购房者心态已明显发生变化,缺少了此前因担心价格上涨而急于购买的心态,更注重找到合适的房源,成交周期也有所拉长。

京华时报记者桂瑰京华时报制图吴尚楠

链家地产市场研究部张旭认为,从今年以来北京市二手住宅成交均价情况来看,一季度各月价格基本稳定在滞涨状态,而进入二季度后,房价则出现了较为明显的下滑趋势,并且形成全市普降的局面。需求观望,成交难度明显上升,导致业主让利意愿和让利幅度加大是近期房价下降的主要原因。

3换房群体拉动交易增加

4成交回升态势将持续

张旭预计,今年年底以前,二手房市场的成交量或缓慢回升至万套左右的水平,但成交均价脱离市场底部,价格或出现稳中微涨。

由个体构成的二手房市场相对较为敏感,早在去年12月,二手房市场的房价就开始出现阴跌,业主的心态随之出现变化,纷纷降价求售,低价的“诱惑”吸引了众多购房者开始入市。和新房相比,今年以来的二手房市场率先降价率先跑量,今年8月北京二手房成交量延续了7月的回升态势,成交量水平达到今年4月以来的最高水平,同时议价空间进一步回落,业主降价的意愿下降。业内称,二手房市场的成交量将继续回升,但短期内仍难以恢复至去年万套以上的水平。

值得一提的是,今年1-8月,北京二手房成交均价年内累计降幅达到了8.8%。

链家地产市场研究部数据表明,在换房群体中,以小换大这种情况大概能占到换房总数的三分之二。很多换房购房者在买第一套房子的时候因为首付和收入的限制,便选择先买一套小户型的房子过渡。随着时间推移,这部分购房者的收入水平和需求水平都在上升,所以在条件成熟的时候,为未满改善居住环境或者是多口家庭的居住需求等,以小换大换房就成为了这部分购房者的一个选择。

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从链家监测的房源调价数据看,今年8月,调整价格的房源中,降价占比为86.7%,比上月增加1.2个百分点。从议价空间来看,8月链家成交案例中平均议价空间继上月出现0.4个百分点的下降后,本月继续下降0.5个百分点至3.4%。三季度以来,伴随着成交量的稳步回升,业主预期逐渐转变,降价意愿有所下降。但从目前市场成交情况来看,价格上涨房源的市场接受度依然很低。

另外,根据链家地产市场研究部统计,2014年二季度北京市二手住宅市场的议价空间升至3.9%,达到2013年以来最高水平。张旭表示,随着二季度起各区域二手住宅成交价格出现实质性下降,购房者对于房价进一步松动的预期不断加强,观望程度进一步升级,导致二手房成交难度明显加大,北京市二手住宅市场进入买方主导时期,急售业主出于售房压力不得不通过增加让利幅度来促进成交。

2市场率先“回温”

还有一种情况是换房者卖出面积大的房子,再买入面积小的房子。卖大买小的换房者有的是因为有学区、医疗或交通等方面的需求要从近郊区搬到城区,有的则是因为急需资金周转,需要卖房凑齐资金,这种情况约占换房购房者总数的三分之一。

张旭表示,在11年调控后,受制于购房资格的限制,换房需求就逐渐增多。从近期市场的情况看,购房者中二手房换房群体人数正在增多。由于一个换房需求至少能够为市场带来两次成交,对市场成交量的上升也产生有积极作用。随着下半年来需求的逐渐复苏,一部分业主的房源顺利出售而成功换房,也在一定程度上带动成交量的上涨。

在今年的二手房成交市场中,换房群体是一个不容忽视的庞大队伍。在上半年市场不景气的背景下,换房群体已成为购房者群体中重要的组成部分。随着市场底部特征逐渐显现,换房人群增多,选择在这个时候加入换房大军的购房者都想在市场冷却之时,添最少的钱换一套自己中意的房子。

统计数据显示,7月北京市二手住宅市场下行速度明显放缓,客源回流,成交量较前三个月出现一定程度的回升,成交均价降幅明显收窄,市场在经历了一段时间的快速下行后呈现出一定的恢复迹象。

1二手房房价率先“跳水”

随后的8月份延续了7月份的企稳态势,成交量水平达到今年4月以来的最高水平。值得关注的是,工作日的平均成交量较7月增长10%,近期客源量的回升对于成交量的增加起到了较为明显的带动作用。全月二手住宅网签8405套,环比增加4.3%。

来自链家地产的统计显示,2014年上半年,北京市二手住宅共成交44165套,较去年下半年下降34.6%,与去年同期相比下降幅度为53.6%,与往年相比,今年上半年二手住宅市场成交明显处于低迷状态。在价格方面,对比2013年以来各季度价格的环比涨幅情况,今年一季度价格环比涨幅明显放缓,仅为1.3%,二季度价格环比首次出现下降。

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