公务员考试火热每一天读,德意志公租房政策怎么样消除商品房难点

近年来德国政府降低了对社会住房的支持力度,导致部分城市出现了住房需求增加和社会住房减少带来的供需矛盾,引起国民的不满,住房政策特别是保证社会住房的供应已成为政党竞选的重要砝码。

【核心观点】

实行房屋租金管制或指导制度,由住房管理机构、住房协会(租房者协会和住房所有者协会)
共同制定城市房租指导价。

“设计户型应以中小套型为主,适当配置大套型,层高2.7米。这四类户型中,套型面积上下浮动不超过5%。”市住建委有关负责人介绍,厅室合一的单居套型可按照宿舍标准进行设计,厨房应具备使用简单电加热和排烟厨具的条件,而其余三类户型厨房使用面积不低于4平方米;公租房卫生间使用面积不低于3平方米;阳台建筑面积均不大于4平方米。

1社会住房制度

(2)北京市住建委,2010年5月24日发布的《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》,显示公租房户型分为四类:30平方米左右的厅室合一单居、40平方米左右的小套型、50平方米左右的中套型以及60平方米以下的大套型。公租房小区机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置,公租房配租不会排斥达到中等收入的有车家庭。

德国住房政策与实践

公租房的存在,并不只是为“夹心层”多提供一些租房选择,也不只是为保障这部分人拥有更独立的空间、更体面的生活。正如手中握有储备粮就能稳定粮价一样,掌握一定规模的公租房,政府在相当程度上就拥有了租房市场乃至整个楼市供求的“制衡器”,进而能够更好地规范和稳定市场,缓解住房难问题。

要改变住房市场“重销售、轻租赁”的现状,要进一步规范住房租赁市场管理,为实现以“租”
为主的住房保障体系创造良好的外部条件。

(3)根据财政部在2010年全国两会所作的财政预算报告,尽管2009年全国在保障性住房上的支出增加了202.7%,但一年的总支出也只有550.56亿元。就是把它提高到1000亿元,并全部用于公租房建设,政府一年也只能提供3333万平方米公租房,只够解决167万人的住房问题。

德国住房政策主张市场有序竞争,同时强调社会责任和政府必要的调控和干预,较好地解决了住房问题。德国的经验对于我国建设以租为主的住房保障体系有着积极的借鉴意义。

(3)从支持公租房的角度看,公租房的存在,并不只是为“夹心层”多提供一些租房选择,也不只是为保障这部分人拥有更独立的空间、更体面的生活。正如手中握有储备粮就能稳定粮价一样,掌握一定规模的公租房,政府在相当程度上就拥有了租房市场乃至整个楼市供求的“制衡器”,进而能够更好地规范和稳定市场,缓解住房难问题。

并且,在德国住房自有率其实很低,只有43%的人口自购自住,而57%的人口租房居住。在柏林、汉堡、法兰克福、斯图加特等大城市和周边地区,租房率更高达82%。

2010年北京市公租的建设计划是1万套、约50万平方米。“导则”明确了公租房应实现产业化生产——采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品,减少现场加工材料所造成的浪费和污染。

目前,在德国共有4000万套住宅,其中230多万套是通过政府长期、低利率贷款等政策而建设的公共住宅。

(5)数据显示,今年7月份,北京全市住房租赁均价为2797元/月·套,同比上涨13.2%,其中城八区为2885元/月·套,同比上涨13.49%。而2009年,北京应届毕业生月均工资不过2472元。显然,市场房租过快上涨,已经让稳定房租成为继调控房价之后的重大民生课题。此外,市场提供的出租房源大部分是多居室、大户型,很多租房者只能通过合租等方式分摊租金压力。

1、住房保障是各级政府的公共服务职责,是一项长期任务

由于未来入住居民基本是就近入住的正在轮候政策性住房的家庭和产业园区职工,公租房小区内的规划也充分考虑到了居民出行需求:如配建残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位,公租房机动车位参照经济适用房“十户两车位”标准设置,每户自行车位不应少于2辆,宜利用地下空间集中设置停车库。

我国实行住房市场化改革后,在商品住房快速发展的同时,住房保障工作相对滞后,低收入家庭住房困难问题逐渐显现。

作者:中宜教育国内考试研究中心教研组组长 戴斌

2房租补贴制度

(1)公租房只能是保障房的一种形式,虽然发展空间还很大,但单靠这种形式是无法满足这么多的缺口的。戴斌老师认为,解决之道是加快中小城镇化的步伐,分流大城市的人群密度。只有中小城市有机会了,交通成本和交易成本减少了,才能从根子上解决大城市的居住问题。同时,公租房应当更加关注刚刚毕业的大学生和一些有技术性的农民工住房问题,至于城市低收入者他们住房还是主要靠拆迁分房和廉租房来解决。

房租补贴标准综合考虑家庭规模、租金费用、住房水平(面积、地段、配套等)、家庭收入状况等因素。补贴资金由联邦政府和州政府共同负担。

(1)所谓“公租房”,其全称为公共租赁住房,是指政府提供政策支持,限定户型面积、供应对象和租金水平,面向北京市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。按照《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定,其配租对象为北京市中低收入住房困难家庭(包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭)。租赁期限最长为5年,合同期满承租家庭应当退出住房。需要续租的,应在合同期满前3个月内提出申请。

目前,我国公租房建设主要依靠政府,尚未有好的政策设计能真正吸引社会力量参与,在加大政府支持力度的同时,还要优化政策设计,实现政府和市场的双赢。

(4)北京3个近期开工的公租房项目成本租金为22元-30元/平方米·月的消息引发持续热议。面对部分媒体“公租房租金高”的质疑,北京市住建委相关负责人表示,成本租金并非将来实际收取的租金,实际租金会比市场价低。而部分媒体则认为,若公租房单位面积租金只是“略低于市场水平”,那就丧失了保障性,并据此建议放弃建设公租房,改由直接发钱补贴“夹心层”去租商品房。

住房市场仍是供应主渠道,要坚持抑制住房投资投机需求,回归住房的消费基本属性。住房保障作为市场的有益补充,
不能将住房市场失灵带来的住房问题全部通过住房保障来解决。

可以说,长期以来,可供租赁的商品房未必很缺,缺的是小户型、低总价的租赁房,缺的是长期稳定、能提供正规手续与基本服务的租赁房。现实中,大量租房人长期处于不安定的心理状态中,常为房东单方提价、突然收房转售、不提供发票无法支取公积金等问题所苦恼。试想,即使补贴,市场会不会自动提供麻雀虽小却五脏俱全的稳定租赁房源呢?有限补贴,又如何填补房租上涨的缺口和中介炒作的黑洞呢?

总之,德国住房政策注重经济发展与社会发展并重,主张完善市场机制但不干扰市场机制,充分体现了市场、
国家和社会的相结合。

今年,北京计划新建超50万平方米公租房。在公租房从无到有、积少成多,住房保障方式从过去的以售为主转向租售并举乃至以租为主的过程中,我们可以提出建设性建议,比如要求政府加大对保障房的财政投入,要求公租房租金定价方式更透明、考虑中低收入人群的实际承受能力,要求公租房配租范围逐渐扩大至外来常住人口,等等。但草率判定公租房“不够实惠”、要求停建公租房,却未免过于武断和不负责任。

德国社会住房供应对象主要包括低收入群体、特殊人群(如老人、残疾人、怀孕妇女等)和关键工作者(如政府雇员、教师、医生、警察等)。

为了让租户可以“拎包入住”,公租房厨卫内的配套设施在竣工时将可满足基本生活需求:厨房应当配备灶台、洗菜盆、操作台;宜采用厨房整体式橱柜。单面布置厨具或双面布置厨具时,居民做饭时的操作空间宽度不小于0.9米。卫生间应配备洗面盆、盥洗镜、坐便器、淋浴喷头、排风扇等必要设施设备。户内应预留洗衣机位置,并设置上、下水管线。

建立健全法律法规,明确租赁双方权利义务;加强租金管理,定期公布房租指导价,明确租金最高涨幅,对不合理的租金上涨进行必要干预。同时鼓励空置房源的租赁使用,盘活存量住房,支持私人、
运营机构将自有住房面向社会出租,对于面向低收入群出租的房屋,可申请减免租赁税费。

在租户的生活服务方面,入住公租房的生活水、中水、燃气等计量应使用IC卡,实现计量付费一体化。公租房应采取集中供热方式供暖,户内应分室设置温控装置,并应设置分户热量计量或分配装置。公租房在市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目,应优先使用市政中水;没有市政中水的,建筑面积5万平方米以上的小区,应配套设计、建设中水系统。

德国经验对我国的启示

(2)增加公共租赁住房数量,降低公共租赁住房入住门槛,不仅体现出政府对民生的关注,同时也有利于政府加强对外来人口的管理,提高社会管理效率,是件惠及民众,有利社会管理的好事。地方政府应该在加强对房屋租贷市场的监管的同时,尽快打破公租房户籍限制,让民生工程惠及更多百姓。

住房保障方式从实物建房转为租赁补贴是大部分国家住房政策的发展经验。但从目前我国政策实施情况来看,租赁补贴方式并未得到大部分困难家庭的认同。政策执行遇到的困难主要与住房租赁市场的规范发展有关。

【社会问题的背景】

目前,德国住房保障方式已从大规模建造社会住房到规范住房市场,
提供房租补贴转变,
保障范围从低收入群体逐渐扩展到中等收入群体,保障重点从住房救济向住房资助转变。

(4)“公租房”目前正经历“从无到有、积少成多”的过程中。我国的住房保障方式,正在从过去的“以售为主”转向“租售并举”乃至“以租为主”的过程中。因此,现在问题的关键是,地方政府应该进一步加大对保障房的财政投入,要求公租房租金定价方式更透明、考虑中低收入人群的实际承受能力,要求公租房配租范围逐渐扩大至外来常住人口。中宜教育戴斌老师认为,不管“公租房”目前存在怎样的“所谓漏洞”,只有不断“前进”才是“大势所趋”,任何时候,在政策没有完善之前,轻易否定“公租房”,甚至希望走“回头路”的想法,都将是一个错误的选择。

目前在德国的房屋租赁市场中,约8%是政府支持下的保障性廉租房;其余92%都是租赁房。用当地人的话来说:“国家有那么多公租房,条件又好,租金又低,我为什么要买房子?”

在近期开工的3个公租房项目中,有两个都属于企业利用自有土地建设,将优先配租给本单位职工,这更说明北京建设公租房的任务十分紧迫,加大供给是当务之急。为此,我们需更多思考的是如何多渠道筹措公租房房源,如何最大限度盘活社会资源投入公租房建设,如何降低公租房建设资金门槛,等等。

德国住房市场处于主导和基础地位,政府鼓励居民合作自助解决住房问题,同时对低收入家庭提供资助。我国提出要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”,同时要引导群众树立通过勤劳致富改善生活的信念。

德国经验对于我国建设市场配置和政府保障相结合的住房体系,处理好住房市场和政府保障、
经济发展和社会和谐的关系,改变我国目前以政府为主导、实施住房保障的现状,充分发挥市场机制在资源配置中的决定性作用有着积极的借鉴意义。

房租补贴是德国针对低收入居民提供住房保障的主要方式。德国《住房补贴法》规定:
居民可支付租金一般按家庭收入的25%确定,低收入居民实际交纳租金与可支付租金的差额,可向地区政府申请房租补贴。

德国社会住房政策的核心是为在市场上难以获得住房的家庭,提供能够租得起的住房。

5、借鉴住房合作社方式,鼓励单位或个人自助解决住房问题

3、住房保障需要引入市场机制,鼓励社会力量参与建设运营

2、处理好住房市场与住房保障的关系,并发挥个人的积极性

4、加大力度规范住房租赁市场,逐步实现住房保障方式向租赁补贴转变

居民领取房租补贴后,可以申请社会住房,也可以在市场上租房,但只能选择房屋设施、区位条件普通的房屋,并须经政府部门认可,以保证租赁的房屋仅仅是满足基本居住需求。

德国住房租赁市场非常发达,社会住房与私人房屋形成统一的租赁市场。政府制定法律全面规范房屋租赁行为,核心侧重于对承租人的保护。

房租管制保证了租金水平稳定低廉,但不利于出租市场发展和住房建设维修。随着住房供求关系的变化,部分城市也开始有条件地逐步取消租金管制制度。

二战后,德国曾经面临过非常严重的房屋短缺问题,为解决居民的居住问题,政府大力推动低价住宅建设的同时,实施大规模福利性公共住宅建设,尤其是公租房。上世纪末开始,福利房逐渐被淘汰,但政府仍然通过制定法律来控制房价、房租,以此来保障低收入者的住房。

德国住房政策工具主要有社会住房(相当于我国的公共租赁住房)建设、房租补贴、房屋租赁市场管理、自有住房促进等四种,并随着社会经济发展,住房政策的重点也在不断调整和优化。

我国历史上以单位为主体的住房合作社或集资建房模式主要面临土地供应难、运营监管难等问题未能得到政府支持。应当创新思路,盘活利用好集体建设用地,积极探索利用集体建设用地建设公租房试点,由产业园区、企事业单位与村集体组织合作建设公租房,只租不售,解决本单位职工的住房困难问题。

3房屋租赁市场管理

在保障房运营方面,也要将政府保障与市场运作相结合,保障房与商品房应该“同质同价”,
参照市场价格合理确定保障房的租售价格,政府按照“保障基本居住需求,个人合理分担住房支出”的原则,根据不同收入水平给予相应的住房补贴,实行“租补分离”,以逐步形成统一的住房市场,发挥市场配置住房资源的决定性作用。

今后住房保障工作应作为各级政府的一项长期工作持续推进。住房保障工作应考虑地区差异,
因地制宜,突出地方政府责任和作用,同时按照财权和事权对等的原则,合理划分理清中央政府和地方政府的职责,
发挥好地方政府的积极性。

德国住宅合作社的模式体现了国家、
集体和个人共同负担住房问题的原则,特别是企业建设的社会住房较好地解决了部分产业技术工人的住房问题,为德国发达的制造业打下了良好的基础。合作社社员进退自愿,住房只租不售,保障居住而不是提供产权,保证了社员的流动性发展需要。

建设方式主要有两种:一是政府运用住房建设基金直接主导建设,主要出现在“二战”
后住房极度短缺时期,现在已很少采用;二是由房屋投资商、私人或住房合作社等社会力量组织建设(含在商品住房项目中配建社会住房),政府采取财政拨款、低息贷款、减免税收等方式予以支持,这是德国社会住房建设的主要形式。

德国是一个典型的欧洲社会市场经济国家,其住房政策系统性强,设计合理,充分发挥了市场、国家和社会的合力,较好地解决了住房问题。德国完善的住房政策对江苏乃至全国的住房保障实践都具有借鉴意义。

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