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集体土地上房子拆除与搬迁怎么补偿,遭逢政坛征收土地拆迁如何是好

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随着城乡一体化的发展,各种旧城改造工作带来的是一系列的拆迁工作。在遇到征收房屋要拆迁时,我们应该怎么做才能尽量让自己利益最大化呢?小编资讯有关专家后,总结几个小方法,看看这些相关条例,了解一下我国的征收法规,争取拿到合理补偿款。

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在遇到征地拆迁时,往往存在的情形是政府拿着某个评估公司的评估报告,告知百姓其房屋已经经过正规评估公司评估,现在签订补偿协议能拿到政府的奖励补助,如果日后签订协议将扣除该部分奖励,百姓为了能拿到这部分的补助奖励在政府的劝导下往往会直接签订协议,但日后发现自己吃亏上当打算维权时却发现为时已晚,本文通过介绍国有土地上房屋的几个基本的房屋价值估算方法,希望对百姓在日后的征地拆迁补偿中判断是否公平有所助益。

由于我国城市化水平相较于发达国家而言比较低,农业人口占比大,农村建厂房土地成本相对于城市周边低,所以遇到拆迁农村集体土地上的矛盾比较多,也比较凸显。

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如:家住河北衡水农村的李某大学毕业后回家创业,李某于2005年5月份和村里签订了土地租赁合同租用2500平土地用于奶牛养殖,申请了养殖用地手续,同年建了2000平的养牛场,16年9月份李某养牛场所在区域被政府征收用作高新工业园区建设面临拆迁。面对这个情况怎么补偿?土地有补偿吗?

方法一:对比周边房屋的市场价格

关于集体土地上的房屋拆迁补偿,我国暂时还没有专门的法律法规对其进行规定。但是可以适用《中华人民共和国土地管理法》或者参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。但是具体来说可能适用法律不同,再结合各地相关不同政策,补偿标准和方法应该也是不一样的。为了进一步规范征地行为,2011年3月17日,中央纪委、监察部印发了《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办发〔2011〕8号),其中规定:“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”根据该规定,各地可以结合自身情况,参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,对现行集体土地房屋拆迁的相关工作予以改进。但是,该规定只是一种改革的方向,并不是普遍适用的做法。各地国土资源管理部门应当在依据《土地管理法》的规定细化房屋征收补偿标准的同时,结合本地的实际,积极与司法部门进行沟通协商,在此基础上,妥善做好集体土地上房屋征收工作。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款中规定了对于被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值,该条规定讲的相对笼统,具体而言要结合百姓房屋所在的位置、居住年限、用途等多方面因素进行考虑,百姓在对自己所有的房屋进行估算时要充分考虑上述因素,以自身预估的补偿数额与政府给予的补偿进行衡量,以免因轻易相信政府的评估报告而白白丢失了应得的补偿。

根据《土地管理法》第47条的规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”征收时集体土地上的房屋是作为地上附着物进行补偿的,具体标准由省、自治区、直辖市规定。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条明确规定,只针对“征收国有土地上单位、个人的房屋”,给予公平补偿。针对的土地对象是不一样的,一个是集体土地,一个是国有土地。

方法二:了解房屋征收决定公告的具体时间

那么具体补偿是怎样的?集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿,实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。国有土地上的房屋征收补偿则采取由评估机构评估的市场价格进行补偿。《土地管理法实施条例》第25条规定,集体土地征收时,“对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”采取裁决的方式解决补偿纠纷。而国有土地上房屋征收时,按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。”对于已经完成土地征收,也就是土地由集体土地变为国有土地后,但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。

在具体的征地拆迁过程中,可能存在的情形是政府在正式启动征收程序之前,便私自委托评估公司对房屋进行评估,日后便以此评估报告为依据与百姓谈补偿,真正正式启动征收程序时也许已经经过一年半载甚至更长,此时百姓要注意的是评估的时点应以房屋征收公告之日为准,面对房价上涨的今天,前后一个月的时间均有可能对房价产生影响,评估时间的重要性便是不言而喻。

具体的补偿项目可以参照《条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

方法三:对政府给的评估报告及时提出异议

但是根据“地随房走”原则,集体土地上单纯土地是没有补偿的。一般集体土地上土地的补偿是属于村集体的。承上所述,针对实践中遇到的土地征收已经完成、但是房屋补偿尚未完成的历史遗留问题,2011年最高人民法院出台的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”因此,如果土地征收结束时没有进行安置补偿或者未足额补偿的,并且房屋所在地纳入城市规划区的,当事人可以请求按照国有土地上房屋征收的补偿标准进行补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的可以申请复核,对复核有异议的仍可申请鉴定,在《国有土地上房屋征收评估办法》中又具体明确了复核的期限为自收到评估报告的10日内,因此10日的期限十分关键,部分百姓在收到评估报告以自己不认可为由拒绝签订补偿协议,进行上访等等,其实在此期间您已经把法律赋予的权利白白浪费,此时最应当做的是及时咨询律师,通过合法途径进行复核、鉴定,争取最大限度的获得补偿。

方法四:集体土地的部分补偿依据参照国有土地

《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》8号)中指出对于农村集体土地的征收和房屋拆迁工作,应做到确保被征地拆迁农民的生活水平不降低,长远生计有保障,并明确在《土地管理法》等法律法规作出之前,集体土地上房屋拆迁,要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神确定,因此对于集体土地的部分补偿依据可以参照集体土地适用。

专家建议:在百姓遇到征地或拆迁时,应当沉着冷静,不要因为一时所谓的按时搬迁的奖励就急于签订补偿协议,更不要因为对评估报告的结果不满意便对政府的谈判置之不理耽误解决问题的最佳时机,在遇到补偿问题应当及时想到运用法律手段进行维权,而非采用非法抵抗的心态造成不利的后果。

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